Tržište iznajmljivanja nekretnina u Federaciji Bosne i Hercegovine posljednjih godina postalo je jedan od sve važnijih izvora poreskih prihoda, ali istovremeno i prostor u kojem država još uvijek pokušava uspostaviti potpunu kontrolu.
Podaci Porezne uprave Federacije BiH pokazuju da su prihodi od poreza na dohodak ostvarenog kroz iznajmljivanje imovine i druga imovinska prava u proteklih nekoliko godina doživjeli snažan rast. Međutim, iza rekordnih brojki krije se složenija slika – rast poreskih prihoda nije prvenstveno rezultat naglog širenja baze prijavljenih iznajmljivača, nego kombinacije viših cijena najma, inflacije i povećanja vrijednosti usluga na tržištu.
Drugim riječima, država danas ubire znatno više novca od istog ili tek blago povećanog broja poreskih obveznika.
Poreski prihod raste brže od broja prijava
Od 2020. do 2025. godine u Federaciji BiH po osnovu poreza na dohodak od imovine i imovinskih prava naplaćeno je ukupno 61,2 miliona KM.
Na početku posmatranog perioda, tokom 2020. godine, u budžetske kase uplaćeno je 5,82 miliona KM. Nakon pandemijskog perioda uslijedio je snažan rast prihoda, posebno u 2022. i 2023. godini, kada je tržište nekretnina i turističkog smještaja doživjelo značajnu ekspanziju.
Najveći skok zabilježen je nakon povratka turističkih aktivnosti i rasta cijena nekretnina, kada su prihodi od ovog poreza počeli značajno puniti javne budžete.
Ipak, broj prijavljenih iznajmljivača nije rastao istim tempom.
Dok su poreski prihodi u šest godina povećani za više od 130 posto, broj podnesenih obrazaca za prijavu prihoda od iznajmljivanja povećan je za manje od deset posto.
Takav nesrazmjer otvara pitanje koliko je rast prihoda posljedica realnog širenja legalnog tržišta, a koliko jednostavno posljedica činjenice da su cijene najma u međuvremenu višestruko porasle.
Sarajevo ubjedljivo prednjači
Analiza podataka po kantonima pokazuje ogromnu koncentraciju prihoda u nekoliko urbanih sredina.
Kanton Sarajevo apsolutni je lider po naplati ovog poreza. U periodu od šest godina iz glavnog grada Federacije prikupljeno je više od 36 miliona KM, odnosno gotovo 60 posto ukupnog iznosa naplaćenog u cijeloj Federaciji.
Razlog za ovakvu dominaciju nije iznenađenje. Sarajevo ima najveće tržište nekretnina u Federaciji, razvijen turistički sektor, najveću potražnju za stanovima za najam, ali i sve popularniji model kratkoročnog iznajmljivanja putem internet platformi.
Iza Kantona Sarajevo slijede Zeničko-dobojski, Hercegovačko-neretvanski i Tuzlanski kanton, dok su najmanji iznosi zabilježeni u kantonima s manjim brojem stanovnika i slabijom turističkom aktivnošću.
Ove razlike pokazuju da porez na prihod od imovine nije samo poresko pitanje, već i pokazatelj ekonomskih razlika među dijelovima Federacije.
Turizam otvorio nova pitanja
Poseban izazov za poreske institucije predstavlja razvoj kratkoročnog najma, odnosno popularnog modela “stan na dan”.
Platforme poput Bookinga i Airbnba otvorile su mogućnost velikom broju vlasnika nekretnina da ostvaruju dodatne prihode, ali su istovremeno stvorile novu sivu zonu u kojoj nije uvijek jednostavno utvrditi stvarni obim poslovanja.
Porezna uprava razlikuje dvije kategorije:
- dugoročni najam stanova i poslovnih prostora, koji se prijavljuje kroz obrazac PRIM-1054;
- kratkoročni najam, za koji se koristi obrazac PIP-1034.
Problem nastaje kada se prihod ostvaruje bez prijave, posebno u slučajevima kada se plaćanje vrši gotovinom i kada vlasnici nekretnina koriste digitalne platforme bez potpunog prijavljivanja ostvarenog prihoda.
Država između kontrole i prava privatnosti
Porezna uprava Federacije BiH navodi da provodi kontrole na osnovu dostupnih podataka, prijava građana i obavještajno-istražnih aktivnosti.
Međutim, institucije se suočavaju s ozbiljnim ograničenjima.
Kontrola privatnih nekretnina nije jednostavna zbog zakonske zaštite doma i prava na privatnost. Inspektori ne mogu ulaziti u objekte bez ispunjenih zakonskih uslova, što otežava otkrivanje neprijavljenog poslovanja.
Dodatni problem predstavlja činjenica da ne postoji posebna statistika koja bi pokazala koliko je konkretno kontrola provedeno nad vlasnicima stanova koji izdaju nekretnine.
Zbog toga ostaje otvoreno pitanje koliko je stvarna veličina sive zone na ovom tržištu.
Nova fiskalizacija mijenja pravila igre
Jedna od najavljenih promjena koja bi mogla značajno utjecati na ovu oblast jeste novi Zakon o fiskalizaciji transakcija u Federaciji BiH.
Prema najavama, budući sistem trebao bi obuhvatiti i fizička lica koja izdaju stambene nekretnine, čime bi se uvele dodatne obaveze izdavanja fiskalnih računa.
Cilj je povećati transparentnost i smanjiti mogućnost neprijavljivanja prihoda, posebno u segmentu kratkoročnog turističkog najma.
Međutim, uspjeh nove regulative zavisit će od toga koliko će efikasno biti provedena u praksi i koliko će institucije moći povezati podatke o oglasima, transakcijama i stvarnim prihodima.
Tržište koje raste brže od sistema
Rast prihoda od poreza na imovinu pokazuje da tržište nekretnina i najma postaje sve važniji dio ekonomije Federacije BiH.
Ali istovremeno pokazuje i slabost postojećeg sistema – država uspijeva naplatiti više novca, ali još uvijek nema potpuni pregled nad svim prihodima koji nastaju iznajmljivanjem nekretnina.
Dok cijene stanova, turističkog smještaja i zakupa nastavljaju rasti, ključni izazov za vlasti ostaje isti: pretvoriti rast tržišta u uređenu ekonomsku oblast u kojoj svi učesnici imaju jednaka pravila.
Jer milijuni koji ulaze u budžete jesu važni, ali još važnije pitanje ostaje koliko novca i dalje ostaje izvan sistema.
