Prazni stanovi kao tiha kriza tržišta: Može li porez pokrenuti zaključana vrata Sarajeva?
Tržište nekretnina u Sarajevo već godinama bilježi kontinuirani rast cijena, a jedan od ključnih uzroka sve skupljih kvadrata jeste – paradoksalno – veliki broj stanova u kojima niko ne živi. U Kanton Sarajevo gotovo da nema zgrade bez značajnog udjela praznih stanova, a taj trend naročito je vidljiv u novogradnji.
Ovakva situacija direktno utiče na smanjenu ponudu na tržištu, što automatski podiže cijene kupovine, ali i kirija. Iako ne postoje precizni i javno dostupni podaci o strukturi vlasništva praznih stanova, pretpostavlja se da značajan broj pripada građanima koji žive u dijaspori i planiraju povratak nakon penzionisanja. Uz njih, prisutan je i sloj investitora koji posjeduju više nekretnina, tretirajući ih kao najsigurniji oblik štednje ili kapitalne dobiti. Budući da im prihod od kirije često nije presudan, mnogi od njih ne vide interes da stanove stave u promet.
Rezultat je začarani krug: smanjena ponuda povećava potražnju, a rast potražnje dodatno podiže cijene, čineći kupovinu stana sve nedostupnijom za prosječne građane.
Pokušaj sistemskog odgovora
Vlasti u Kantonu Sarajevo još prije dvije godine najavile su rješavanje ovog problema kroz novi zakon o oporezivanju nekretnina. Ideja je da se dodatnim porezom motivišu vlasnici da prazne stanove uključe na tržište – bilo prodajom, bilo iznajmljivanjem.
U izradi je zakon koji bi, između ostalog, trebao donijeti i procjenu broja nekorištenih stanova na području kantona. Najavljeno je da porez ne bi obuhvatao primarne, odnosno rezidentne nekretnine, već dodatne stanove i poslovne prostore koji nisu u funkciji – posebno u slučajevima gdje pojedinci posjeduju tri, četiri ili više nekretnina koje stoje prazne.
Osjetljive kategorije
Posebnu pažnju zahtijevaju stanovi čiji su vlasnici napustili zemlju tokom ratnih godina ili zbog teških socioekonomskih uslova. Njihovo oporezivanje moglo bi biti shvaćeno kao dodatno opterećenje ljudi koji su već bili primorani na odlazak, te kao otežavanje njihove eventualne odluke da se vrate.
S druge strane, nekretnine koje služe isključivo kao investicioni kapital – kupuju se radi preprodaje ili čuvanja vrijednosti novca – te stanovi koji se izdaju bez formalne registracije, smatraju se najizglednijim kandidatima za oporezivanje. U tom kontekstu, zakon bi ciljao komercijalnu, a ne egzistencijalnu upotrebu nekretnina.
Podijeljena mišljenja
Najava poreza već je izazvala političke polemike. Kritičari tvrde da je riječ o pokušaju popunjavanja budžetskog deficita kroz novi namet, dok zagovornici mjere smatraju da bez aktiviranja postojećeg stambenog fonda nije moguće stabilizovati tržište.
Iskustva drugih država pokazuju mješovite rezultate. Porezi na prazne stanove postoje u pojedinim gradovima u Ujedinjeno Kraljevstvo, Francuska, Španija, Kanada i Australija. Studije pokazuju da takve mjere mogu smanjiti broj dugoročno praznih stanova i povećati ponudu, ali same po sebi ne garantuju pad kirija niti dugoročnu stabilizaciju cijena.
U nekim slučajevima zabilježeni su kratkoročni pomaci, dok su dugoročni efekti zavisili od širih stambenih politika – uključujući subvencije, poticaje za gradnju, regulaciju tržišta najma i socijalne stanove.
Šira slika tržišta
Važno je naglasiti da prazni stanovi nisu jedini faktor rasta cijena. Inflacija, rast cijena građevinskog materijala, skuplja radna snaga i smanjena dinamika novogradnje dodatno opterećuju tržište. Kombinacija svih ovih elemenata stvara ambijent u kojem kvadrat postaje luksuz, a ne osnovna potreba.
Zaključno, porez na prazne stanove mogao bi predstavljati dio rješenja, ali teško da može biti jedini alat za rješavanje stambene krize u Kantonu Sarajevo. Bez sveobuhvatne strategije koja bi obuhvatila i poticanje gradnje, transparentnost tržišta i zaštitu podstanara, problem dostupnosti stanovanja ostat će otvoren – bez obzira na to koliko stanova ostaje zaključano iza zatvorenih vrata.
